Ngày nay, việc mua bán tài sản đang thế chấp tại ngân hàng không còn là việc hiếm gặp. Tuy nhiên, nhiều người vẫn chưa thực sự tìm hiểu kỹ các rủi ro pháp lý có thể xảy ra đối với dạng mua bán này. Thực tiễn cho thấy một số người mua đã bị “sập bẫy” và mất tiền với kiểu mua bán khi tài sản đang thế chấp tại Ngân hàng.
Vậy rủi ro nằm ở đâu?
Thứ nhất, khi tài sản còn đang thế chấp tại ngân hàng thì người bán và người mua chưa thể công chứng mua bán ngay lập tức mà chỉ có thể ký đặt cọc, giao tiền đặt cọc để làm tin, để bảo đảm việc thực hiện hợp đồng mua bán khi đủ điều kiện pháp lý.
Thứ hai, người mua đã “xuống tiền cọc” cho bên bán và sau đó lại phải tiếp tục chuyển tiền để thực hiện nghĩa vụ tất toán với ngân hàng nhằm mục đích xoá thế chấp, nhận lại bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hoặc các loại giấy tờ liên quan quyền sở hữu tài sản khác mà ngân hàng đang nắm giữ. Rủi ro cao nằm ở bước thanh toán tiền tất toán cho ngân hàng vì nếu bạn chuyển khoản tiền tất toán này vào tài khoản thanh toán của bên người bán thì họ có toàn quyền rút hoặc chuyển tiền đi bất cứ lúc nào, tiềm ẩn rủi ro rất lớn bởi đây chỉ là tài khoản cá nhân thông thường.
Để tránh rủi ro khi mua bán tài sản đang thế chấp tại ngân hàng, người mua cần lưu ý một số bước quan trọng như sau:
Thay vì tự thỏa thuận ngầm, hãy yêu cầu lập một Thỏa thuận ba bên (Bên mua - Bên bán - Ngân hàng). Trong đó:
Rủi ro lớn nhất là khi người mua đưa tiền cho người bán để họ đi trả nợ nhưng họ lại dùng số tiền đó vào việc khác.
Trước khi xuống tiền, người mua cần kiểm tra kỹ:
"Công chứng treo" (ký tên, đóng dấu nhưng chưa vào số, chưa đẩy lên hệ thống) là hành vi lách luật đầy rủi ro.
Bảng tóm tắt các bước cần thực hiện:
|
Bước |
Hành động của Người mua |
Mục tiêu |
|
1 |
Kiểm tra quy hoạch, pháp lý và tình trạng vay nợ. |
Xác định tài sản đủ điều kiện giao dịch. |
|
2 |
Ký hợp đồng đặt cọc (có công chứng là tốt nhất). |
Ràng buộc trách nhiệm bên bán. |
|
3 |
Cùng bên bán đến ngân hàng nộp tiền tất toán. |
Đảm bảo tiền được dùng để giải chấp tài sản. |
|
4 |
Nhận hồ sơ xóa thế chấp và ký Hợp đồng mua bán chính thức. |
Xác lập quyền sở hữu hợp pháp. |
|
5 |
Nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai. |
Hoàn tất thủ tục pháp lý. |
Lời khuyên: Đừng bao giờ ngại tốn thêm một ít phí dịch vụ luật sư hoặc phí ngân hàng để mua lấy sự an tâm. Trong các giao dịch tiền tỷ, sự cẩn trọng không bao giờ là thừa.
