Hiện nay, thực trạng đặt cọc để đảm bảo nghĩa vụ thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất khi đất đang thế chấp tại ngân hàng khá phổ biến trong đời sống kinh tế-xã hội. Nếu đến thời điểm ký công chứng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, các bên thực hiện đúng như cam kết đã thoả thuận tại Hợp đồng đặt cọc thì sẽ không có vấn đề tranh chấp nào xảy ra. Tuy nhiên, một số trường hợp bên đặt cọc hoặc bên nhận cọc lại vi phạm thoả thuận đặt cọc dẫn tới tranh chấp và phải đưa ra giải quyết tại Toà án cấp có thẩm quyền. Vậy trong trường hợp này, Hợp đồng đặt cọc được giao kết tại thời điểm đất đang thế chấp ở ngân hàng có bị Toà tuyên vô hiệu không? Để có cái nhìn khách quan về vấn đề này, chúng tôi xin tóm lược một số điểm chính của án lệ số 79/2025/AL của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao.
Ngày 6/4/2022, Bà N ký kết với ông Đ Hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hai thửa đất số 4011, 4012 toạ lạc tại huyện D, tỉnh Lâm Đồng. Tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, các bên đều biết rõ tình trạng pháp lý của hai thửa đất. Cụ thể, hai thửa đất số 4011, 4012 đang đứng tên các con gái của ông Đ là chị M và chị K và đang thế chấp tại Ngân hàng C. Vì các con đang ở Mỹ nên ông Đ đứng ra giao kết hợp đồng đặt cọc và nhận cọc từ bà N. Số tiền nhận cọc ông Đ đưa lại cho hai con mua nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh. Trước khi giao kết Hợp đồng đặt cọc và giao tiền cọc thì bà N có trực tiếp xuống xem đất, bà gặp ông Đ, con gái ông Đ là bà M và gọi điện facetime với chị K để trao đổi, bàn bạc thống nhất giá chuyển nhượng, số tiền đặt cọc, thời gian ký kết Hợp đồng chuyển nhượng hai thửa đất nói trên là ngày 19/4/2022. Tuy nhiên, trong thời gian gần đến ngày ký công chứng Hợp đồng chuyển nhượng thì bà N liên tục điện thoại, nhắn tin cho chị M, chị K để yêu cầu giảm giá chuyển nhượng vì cho rằng giá chuyển nhượng đã thoả thuận là quá cao. Chị M, chị K không đồng ý giảm giá và yêu cầu bà N tiếp tục thực hiện theo thoả thuận trong Hợp đồng đặt cọc ngày 6/4/2022. Tới ngày công chứng, mặc dù chị M, chị K gọi điện, nhắn tin bà N tới công chứng Hợp đồng chuyển nhượng nhưng bà N không tới. Sau đó, bà N đã khởi kiện tại toà án nhân dân huyện Đơn Dương để yêu cầu tuyên huỷ Hợp đồng đặt cọc do vô hiệu, yêu cầu buộc ông Đ hoàn trả lại số tiền cọc đã nhận. Tại bản án dân sự sơ thẩm và phúc thẩm, Toà án đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà N, tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu và buộc ông Đ trả lại cho bà N số tiền đặt cọc 1 tỷ đồng.
Ngày 24/4/2023, ông Đ có đơn đề nghị giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên. Tại Quyết định số 70/2023/KN-DS ngày 14/8/2023, Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 17/2023/DS-PT ngày 22/02/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng. Đề nghị Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và Bản án dân sự sơ thẩm số 42/2022/DS-ST ngày 27/10/2022 của Tòa án nhân dân huyện Đơn Dương, tỉnh Lâm Đồng; giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân huyện Đơn Dương, tỉnh Lâm Đồng để xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, Toà án nhận định: khoản 1 Điều 328 của Bộ luật Dân sự quy định: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.” Đối chiếu quy định trên thì bà Tuyết N đặt cọc là để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng đối với 02 thửa đất 4011 và 4012. Trong quá trình tham gia giao dịch giữa bà N với ông Đ, chị K, chị M đã có sự thỏa thuận và thống nhất với nhau về số tiền đặt cọc, giá chuyển nhượng, thời hạn giao kết hợp đồng chuyển nhượng; đồng thời, bà N đã biết 02 thửa đất trên thuộc quyền sử dụng của các con ông Đ là chị K và chị M đang thế chấp tại Ngân hàng và vẫn đồng ý để ông Đ thay mặt chị K và chị M ký hợp đồng đặt cọc. Do đó, bà N cho rằng ông Đ không đủ tư cách về mặt chủ thể để ký hợp đồng đặt cọc là không có cơ sở. Căn cứ quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự thì hợp đồng đặt cọc ngày 06/4/2022 đã thỏa mãn đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự nên hợp đồng này được xác định là hợp pháp, có hiệu lực buộc các bên phải thực hiện. Việc bà N từ chối ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chị K và chị M với lý do giá đất chuyển nhượng quá cao là vi phạm thỏa thuận đặt cọc, lỗi hoàn toàn thuộc về bà N nên bà N phải chịu mất cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc các đương sự đều biết 02 thửa đất 4011 và 4012 đang thế chấp tại ngân hàng, nhưng vẫn tiến hành ký kết hợp đồng nên hợp đồng đặt cọc ngày 06/4/2022 bị vô hiệu là lỗi của hai bên; từ đó, xét xử buộc ông Đ trả lại tiền cọc 1.000.000.000 đồng cho bà N là không phản ánh đúng các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án. Bởi lẽ, theo sự thỏa thuận và thống nhất của các bên thì đến ngày 19/4/2022, các bên phải thực hiện việc ký kết và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy, trường hợp đến ngày 19/4/2022 mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không ký kết và công chứng được do tài sản thế chấp tại ngân hàng chưa được giải chấp thì mới xác định bên nhận cọc có lỗi. Mặt khác, hợp đồng đặt cọc là hợp đồng độc lập, việc các bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên trong thời gian tài sản đang thế chấp tại ngân hàng không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.
Như vậy, căn cứ theo án lệ số 79/2025/AL của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao thì Hợp đồng đặt cọc là một Hợp đồng độc lập, việc các bên thoả thuận đặt cọc để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên trong thời gian tài sản đang thế chấp tại ngân hàng không ảnh hưởng đến hiệu lực của Hợp đồng đặt cọc. Do đó, dù đất đang thế chấp tại ngân hàng thì Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng không bị vô hiệu.
